以下文章来源于工程质量安全法律实务

在2024年发布《上海市推进住宅工程质量潜在缺陷保险实施办法》（沪建规范联〔2024〕4 号，下称“《2024实施办法》”）之后，2025年3月，上海又更新了配套的《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则》（下称“《2025细则》”），从承保、质量风险、理赔、监督四个方面细化了管理要求。

一方面是承保/投保要求更加严格，新开保单数量难以大幅增长，另一方面是质量风险管理要求越来越高，进入理赔期项目越来越多，肉眼可见，IDI保险将从“收多支少”的“甜蜜期”转入“收少支多”的“承压期”。如何让IDI保险在压力中实现可持续发展？是保险公司和主管部门共同关注的问题。《2025细则》给出了两个重要方向：一是提高理赔服务水平，二是积极落实代位追偿。

IDI保险合同条款深度解析系列（一）：IDI保险合同的成立与生效

IDI保险合同条款深度解析系列（二）：IDI保险合同的解除

IDI保险合同条款深度解析系列（三）：IDI保险到底保什么？IDI保险合同的20种免责情形

积极追偿是IDI保险公司降低亏损风险、实现风险减量的必要措施

一、《2025细则》进一步明确浮动费率机制，严格执行见费出单，恰遇新开住宅项目减少，IDI保险新开保单数量恐难实现大幅增长。

1、《2025细则》进一步明确浮动费率机制，细化浮动费率考虑因素，期望通过浮动费率更好地发挥IDI保险对工程质量提升的促进作用

由于IDI保险的政策性较强，前期基本上是靠地方政策推动落地，因此，费率以指导费率为主。

在2019年发布的《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则》（下称《2019细则》）中，就明确了保险费率：市属保障性住房总基准保险费率为建房协议价格中建筑安装总造价的1.25%，其他类型的保障性住房可参照执行，商品房住宅的保险费率参照1.25%-1.5%的保险费率协商确定。

但，随着IDI保险的不断发展，保险费率逐步市场化是必然趋势，而且，对于不同风险等级的投保人、投保项目实施差异化的费率，也是IDI保险发挥质量风险管控作用的重要途径。就像大家熟悉的车险一样，驾驶习惯好、少出险，保费就低；驾驶习惯差、出险多，保费就高。IDI保险浮动费率机制也是期望达到类似的效果：风险管理水平低的投保人、质量风险高的项目，费率就高；风险管理水平高的投保人、质量风险低的项目，费率就低。

在《2024实施办法》中，主管部门已明确提出，IDI要实施浮动费率，而在《2025细则》中，则进一步细化了浮动费率的考虑因素，包括建设工程的风险程度、各参建方资质、诚信情况、赔付记录和落实关键节点设计管控措施等情况。

但是，经与多位IDI保险从业朋友交流，普遍认为，目前实施浮动费率的基础尚不具备，理赔数据仍然较少，且各家保司之间的理赔数据未实现共享，导致浮动费率测算的重要基础数据缺乏，浮动费率机制的构建尚需时日。

此外，由于房地产开发项目中，为单个项目设立项目公司作为项目建设单位的情况非常普遍，如果仅以项目公司作为浮动费率的考察对象，那么诚信情况、赔付记录和落实关键节点设计管控措施的情况显然会缺失，因为新设公司是非常干净的，没有过往记录。因此，保险公司在设计浮动费率计算模型时，应适当扩展考察对象的范围，不仅限于项目公司，还应考虑其所属集团、区域公司、品牌、产品线等情况，以取得有参考价值的诚信情况、赔付记录和过往在IDI保险中的履约情况。

2、《2025细则》要求严格执行见费出单，未收到全额保费不得签发保单

此前部分IDI保险允许投保人分期支付保险费，但是，后来出现了一些投保人拿着保单去申请解冻物业保修金，回过头来又不继续支付保险费的情况，导致了“保单烂尾”。

因此，在《2019细则》中，政策制定者就提出“主承保公司应在收到IDI全额保费后出具正式保单及发票”。今年更新的《2025细则》在这方面的措辞更加严厉：“保险公司应当严格执行见费出单，在未收到建设单位支付的全额保险费前不得签发保单”。

从规范投保、避免IDI保险变成开发商套取物业保修金工具的角度来看，这一规定显然是很有必要的。但是，另一方面，IDI保费总额动辄几百、上千万，而《2024实施意见》又将保费支付时间提前到施工图设计文件送审节点前，叠加了房地产市场下行的大背景，一次性支付保费对于开发商而言，确实有一定资金压力。

部分IDI保险从业朋友表示，近年来新开住宅项目大幅减少，加上严格执行见费出单的要求，IDI新开保单数量受到比较明显的影响，今年IDI保险新开保单数量恐难实现大幅增长。

二、毫不意外，《2025细则》对质量风险管理要求更加细化：设计阶段介入风控+开工前风险交底+全过程定期考核/飞行检查+分户验收检查/预看房质量抽查+竣工验收最终报告+首次回访告知+理赔期开始前2个月理赔交底+应急工作机制+加强对TIS的管理。

质量风险管理是IDI保险的核心服务之一，也是IDI保险有别于其他保险的重要特征，这一点已经是业界人士的共识，也是IDI保险推广时的宣传亮点，因此，质量风险管理是每一次政策更新的重点内容。

毫不意外地，《2025细则》在《2024实施意见》基础上，对保险公司和TIS机构的质量风险管理提出了更加细化的要求，具体到工程建设的各个环节。

1、设计阶段介入风控：要求TIS机构要在设计过程介入质量风险管控工作，并要求建设单位要为TIS机构预留设计质量风险管理的工作时间，并提供所需资料。

2、开工前风险交底：要求保险公司在工程开工前，应当组织TIS机构、建设单位及参建各方召开风险管理交底会。交底会上应当对工程中可能存在的质量风险、过程中质量检查方式以及参建各方需配合事宜等进行告知，并形成会议纪要。

3、全过程定期考核/飞行检查：要求保险公司应当加强全过程的质量风险管控，督促风控人员和项目经理，编制工作检查计划，对风险管理机构的工作质量定期考核，并开展飞行检查。

4、分户验收检查/预看房质量抽查：要求TIS机构应当依据《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》和《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》的要求，落实分户检查和预看房质量问题抽查工作，出具《分户验收专项检查报告》和《预看房质量问题专项检查报告》。检查报告完成后应当提交保险公司，并在3个工作日内上传至监管平台。

5、竣工验收出具最终报告：要求保险公司在工程竣工验收阶段，重点审核TIS机构出具的《竣工最终风险评估报告》。对符合竣工条件的工程，应当出具由保险公司盖章的最终评估报告，并在3个工作日内上传至监管平台。工程各阶段发现的严重质量风险，在竣工时未整改到位的，不得向建设单位提供最终评估报告。

6、首次回访告知：要求保险公司在首次回访时，与建设单位、施工单位、物业单位等签署《工程质量潜在缺陷保险回访工作告知书》，做好后续回访阶段风险管理的准备工作。

7、理赔期开始前2个月理赔交底：要求保险公司在理赔责任期开始前2个月，组织建设单位、TIS机构、施工单位、物业单位召开理赔交底会，说明保险责任、范围、期限、理赔申请流程及履行理赔交割查验手续，形成《理赔交底会议纪要》。

8、应急工作机制：要求保险公司建立潜在缺陷保险应急工作机制，对可能发生的系统性质量风险、重大质量事件、突发质量事件、极端灾害天气等处置编制应急预案。当应急事件发生时，应当立即到达现场了解情况、现场取证，落实应急处置措施，并及时上报相关监督管理部门。

9、加强对TIS的管理：要求保险公司落实对TIS机构的管理责任，建立TIS机构评价机制和工程项目台账机制，定期对TIS机构的工作质量进行追踪和分析评价，必要时可以书面形式向相关部门报告。

从上面的规定可以看出，《2025细则》对于保险公司和TIS机构的质量风险管理服务确实提出了比较高的要求，这意味着TIS机构的服务工作量增加，保险公司对于质量风险管理的投入需加大，IDI保险质量风险管理成本将增加。

一方面是承保/投保要求更加严格，新开保单数量难以大幅增长，另一方面是质量风险管理要求越来越高，进入理赔期项目越来越多，肉眼可见，IDI保险将从“收多支少”的“甜蜜期”转入“收少支多”的“承压期”。

如何让IDI保险在压力中可持续发展？是保险公司和主管部门共同关注的问题。《2025细则》给出了两个重要方向：一是提高理赔服务水平，二是积极落实代位追偿。

三、提高理赔服务水平，提升市场认可度，让业主感受到IDI保险的价值，才能进一步扩大市场规模，做大IDI保险的“蛋糕”。

1、提高理赔服务水平，让IDI保险的价值具象化，是进一步推广IDI保险的重要前提

前期IDI保险推广主要靠地方政策的推动，以及通过解冻物业保修金等方式来换取开发商的投保，因此，在一些没有物业保修金这一政策工具的地方，推广IDI保险就明显乏力。

这其中很重要的原因是，前期进入理赔期的项目较少，业主难以具象感受到IDI保险的价值，因此，市场对于IDI保险的认知是比较模糊的，开发商自然也就缺乏投保的动力。

因此，笔者认为，虽然越来越多的项目进入理赔期，给保险公司带来较大的理赔支出压力，但是，这也是IDI保险终于等来证明自己的机会，通过优质的理赔服务，解决业主在工程质量保修方面的痛点，就是IDI保险展现自身价值最好的方式。

随着房地产市场从卖方市场转入买方市场，业主对于房屋质量的敏感度越来越高，对于房屋的售后维保服务要求也越来越高，而此前的工程保修服务几乎等于没有服务，广大业主叫苦不迭，而一旦IDI保险能够提供优质的、标准化的理赔服务，则能够在较大程度上改善工程保修服务体验，为房子带来明显的附加值。

只有IDI保险的价值得到广大业主的普遍认可，体现为住宅的附加值，才能提高开发商主动投保的意愿，破解地方政策工具不足导致的推广乏力困境，实现IDI保险的进一步推广，让IDI保险的池子实现扩容。

因此，笔者建议，各大保险公司要积极重视理赔服务，加快建立优质理赔队伍，主动发布完善的理赔服务指南，让IDI保险理赔获得更广泛的市场认知，更容易触达，才能实现IDI保险的可持续发展。

2、《2025细则》对理赔服务提出了更明确的要求，要求保险公司应当具备“理赔服务经验”，强调理赔以“切实修复并有效解决质量缺陷”为原则，明确理赔时效、理赔后保修期、争议鉴定等内容。

《2025细则》在对IDI保险公司的定义上，强调了保险公司应当具有“理赔服务经验”，这一提法在此前的规定中是没有的。

虽然IDI保险在上海已经推广了十几年，但是，由于工程建设周期长，IDI保险又是在竣工两年之后才进入理赔期，因此，很多项目这几年刚刚进入理赔期，保险公司在IDI保险的理赔服务方面，仍然是不够成熟的。

《2025细则》对IDI保险理赔提出了更明确的要求：

（1）明确IDI保险理赔的原则：以切实修复并有效解决索赔人住宅质量缺陷为原则。

家里装修、维修过房子的读者应该都有体会，出现工程质量问题让人来修很容易，但是要彻底修好是不容易的，经常出现派人来糊弄糊弄、过了保修期就不管了的情况，甚至是越修越坏。

因此，“切实修复并有效解决质量缺陷”这个要求，是很有分量的。要做到这一点，保险公司必须对维修团队进行有效管理，如果只是一味委托给物业公司或第三方维修单位，而未进行有效监管的话，那么，很容易出现越修越坏、一直有得修、一直产生费用的情况，导致业主不满意、保险公司成冤大头的“双输”局面。

《2025细则》第十一条 第二款

潜在缺陷保险的理赔活动，遵循以切实修复并有效解决索赔人住宅质量缺陷的原则。对于保险标的于保险责任范围内所发生的物质损害，保险公司应依法履行其赔付义务，采取实际修复措施进行赔偿。保险公司可组织实施维修，或委托具备相应资质的第三方专业服务机构实施住宅质量修复工作。

（2）要求保险公司：对保险范围内且属于保险责任的事项，均应当按照规定的时限和理赔规范、程序，以及相关工程技术标准，及时予以维修、理赔。

IDI保险保的是因工程质量潜在缺陷导致的建筑物损坏，但并不是只要房子坏了就赔，IDI保险有其特定的保险范围，同时还有多种免责情形，由于房屋所有权人自身原因、第三方责任、保险合同约定的不可抗力等都不是保险理赔范围。【具体可见：IDI保险到底保什么？IDI保险合同的20种免责情形——IDI保险合同条款深度解析系列（三）】

因此，在理赔时，首先需要判定理赔事项是否为保险责任事项。

保险公司理赔人员必须同时具备保险与工程两方面的基本知识和一定的实务经验，才能够初步判断理赔的建筑物损坏事实与保险合同约定的保险范围之间的关系。

如果理赔人员对于保险责任范围认定过于严苛、机械，可能会导致很多事项无法纳入理赔范围，引发业主对IDI保险的不信任，阻碍IDI保险的推广和发展。但如果理赔人员对于保险责任范围认定过于宽泛，又会导致理赔金额增多，增加保险公司负担和风险。

因此，笔者建议保险公司对于保险理赔人员加强工程实务、IDI保险合同条款等方面的培训，以便理赔人员能够提高保险责任事项认定的准确性。

《2025细则》规定：对保险范围内且属于保险责任的事项，除保险公司有证据证明相关工程质量缺陷是由于房屋所有权人自身原因、第三方责任、保险合同约定的不可抗力等非保险理赔范围外，保险公司均应当按照规定的时限和理赔规范、程序，以及国家、本市相关工程技术标准，及时予以维修、理赔。

同时，《2025细则》还明确了业主、建设单位或保险公司对于工程质量潜在缺陷是否属于保险责任范围存在争议的，任一方均有权提出争议鉴定申请。

（3）明确理赔时效：专门理赔服务团队+24小时服务电话+达成赔偿协议后10日内赔偿（或做出核定后3日内发出不赔通知）。

《2025细则》对IDI保险理赔时效做出明确规定：保险公司应当为潜在缺陷保险设立专门的理赔服务团队和24小时保险服务电话，接到报案后，应当按照约定前往现场查勘。对属于保险责任的，保险公司应当按照《中华人民共和国保险法》规定，自与被保险人达成赔偿协议之日起10日内履行赔偿义务；对不属于保险责任的，保险公司应当自做出核定之日起3日内向房屋所有权人发出不予赔偿通知书，并说明理由。

这个规定看起来似乎很严格，其实，政策制定者给保险公司留了很大的灵活空间，比如，只规定了达成赔偿协议后10日内要履行赔偿义务，那么，多长时间内要达成赔偿协议呢？如果达不成赔偿协议怎么处理呢？这些都没有具体规定。

笔者理解，目前各大保险公司的理赔经验仍然不足，理赔服务水平尚有较大提升空间，而工程质量缺陷问题的调查、定责过程确实比较复杂，因此，在规定上也确实不宜过于具体和严格，应给保险公司留有合理的自行安排空间。期待各大保险公司出台更为细致完善的理赔服务指南，作出更具体的服务承诺。

（4）规定了理赔保修期：理赔维修过的给予180天保修期。

《2025细则》规定：保险范围内且属于保险责任的事项，维修完成后，同一部位的同一维修项目，给予180天的保修期，只要报案发生在保险责任期限内，则该保修期不受保单到期终止的影响。

有朋友可能会说，理赔越积极，赔出去的钱越多，就是要少理赔（甚至拒赔）才能实现盈利。

笔者认为，这是非常短视和片面的观点，并不可取。一方面，如果IDI保险没有好的理赔服务，那么市场就会否定其价值，而没有价值的东西是不可能长期存在的，这显然不利于IDI保险的可持续发展。另一方面，保险理赔出去的钱，可以通过行使代位求偿权追回来，并不是赔的多，就亏得多，追偿得当，理赔更有底气。

四、积极落实代位追偿，不仅能有效补回理赔支出，降低IDI保险支出压力，更能强化参建方主体责任意识，提高参建方控制质量风险的主动性，实现工程质量风险从源头减量。

1、保险公司理赔后进行代位追偿，是IDI保险嵌入建设工程五方主体责任制必不可少的一环，如不落实代位追偿，IDI保险将对工程质量监管起到负面作用。

客观地讲，工程质量问题频发，偷工减料情况十分普遍，与工程质量问题追责不力有很大关系。犯错了，没有严重后果，所以，想犯错的人还是敢犯错。这就导致工程质量总是在加强监管，但是似乎总也管不好，因为只要干活的人敢犯错，那么监管的人怎么也管不过来。

如何让犯错的人承担后果？答案就是，加强对责任方的追责，不仅仅是行政处罚上的追责，更要是民事上的追偿，要让责任方为它的每一次过错买单，让犯错不再“划算”，才能让干活的人不敢犯错。

而工程质量问题的追偿，确实是复杂的、耗时的、且专业的，对于绝大多数业主而言，缺乏向责任方追偿的能力。相比业主，保险公司在资金、能力等方面均具有明显优势，保险公司具备更强的追偿能力，保险公司代位追偿能够更好地实现对责任方的追责，强化五方主体责任制，强化参建方主体责任意识，提高参建方控制质量风险的主动性，实现工程质量风险从源头减量，这也是行政主管部门对IDI保险的重要期望。

相反，如果保险公司在理赔后，没有向责任方进行追偿，那么就会变成无人向责任方追责，责任主体不担责，五方主体责任制实质上被架空，显然将对工程质量监管起到严重的负面作用。

因此，随着进入理赔期的项目越来越多，代位追偿也得到政策制定者的进一步重视。

2、《2025细则》要求建设单位积极配合保司实施代位追偿，鼓励建设单位在其与设计、施工、供应商等签订的合同中包含配合保司代位追偿的条款。

（1）要求建设单位积极配合保险公司进行事故原因调查、证据资料搜集等工作：

在保险公司实施代位追偿过程中，建设单位应积极配合保险公司进行事故原因调查，提供必要的技术支持和专业解释，参与保险公司组织的联合查勘，并配合完成第三方委托鉴定、现场证据保全、项目资料收集等各项与代位追偿相关的具体工作。

（2）要求建设单位协助保险公司对有关责任主体进行通知、沟通、协调：

建设单位应协助保险公司及时通知设计单位、施工单位、设备材料供应商等可能的责任主体，告知其保险事故情况及保险公司可能行使代位追偿权的事实。建设单位应协助保险公司与相关责任主体进行沟通，协调其配合保险公司进行联合查勘、证据保全、资料收集等工作。

（3）鼓励建设单位在其与设计单位、施工单位、设备材料供应商等签订的合同中包含关于配合保险公司代位追偿的条款。

3、理赔与追偿是同一事件的一体两面，保险公司先理赔出去，然后向责任方追偿回来，因此，理赔与追偿之间的关系十分密切，保险公司需在理赔环节打好追偿的基础。

代位追偿虽有难度，但也有方法可循，笔者结合团队多年实务经验，对保险公司理赔工作提出以下建议，以期帮助保险公司降低追偿难度、提高追偿效率。

（1）保险公司要积极主导质量问题调查程序，化被动为主动，要意识到开发商与保险公司可能存在不同立场，避免开发商主导调查对保险公司追偿可能产生的不利影响；

（2）保险公司需全面梳理合同关系，将相关主体完整纳入调查范围，各方责任界面应尽可能划分清晰；

（3）保险公司需注意保障所有潜在责任方的程序权利，及时书面通知可能有责任的参建单位，如施工单位、材料供应商、设计单位、勘察单位等，要求各相关单位参与质量问题调查和定责过程；

（4）调查结束后，如条件具备的，应尽可能形成清晰的定责结论，以降低后续追偿难度；

（5）维修费用要公允、合理，避免扩大损失，避免将非必要、不合理费用纳入理赔范围；

（6）专业力量早介入，重视早期策划：对于重大的理赔案件，应当尽早聘请懂工程质量争议的专业律师团队参与，在前期责任划分时做出有利于追偿的方案，为后期追偿打好基础；

（7）在理赔后，保险公司应及时启动追偿程序，避免错过诉讼时效。

结语

IDI保险自2012年在上海试点以来，每隔三五年，主管部门就会更新相应的政策，而细读这些政策，便能体会主管部门对于IDI保险的期望与规划。此前由于大部分项目在建设阶段，主管部门重点关注的是IDI保险的质量风险管理服务，而随着进入理赔期的项目越来越多，理赔服务与代位追偿自然而然得到主管部门的更多重视。期望保险公司顺应政策引导，提升理赔服务水平，为人民群众提供好房子的“售后服务”，并积极落实代位追偿，强化参建方主体质量责任意识，实现工程质量风险从源头减量