李伟群，华东政法大学经济法学院教授，博士生导师
韩亮，上海市宝山区人民法院商事审判庭审判长
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摘 要
长租公寓管理人所主导的“租金贷”本质是一种信用贷产品，具有资金池、期限错配、放大资金杠杆等金融属性。“租金贷”本身孕育着合同风险、市场风险、金融风险等，一旦管理人资金链断裂，房屋所有权人和实际承租人维权极为困难，为此，需要突破思维障碍，多头并举，找到解决问题的方案。其中，部分第三方金融机构（尤其是一些非银行类消费金融机构）为实际承租人提供信用贷款支持，却未能主动披露放贷实情和进行风险提示的规范操作，一定程度上损害了实际承租人的利益，需承担相应的损失填补责任。此外，对“租金贷”合同条款进行强制备案也不可或缺，还要建立公益诉讼和代表人诉讼制度。唯有尽快建章立制，杜绝市场投机，才能让长租公寓回归“长住”本质，切实维护消费者权益。
关键词
长租公寓 租金贷 第三方金融机构
目 录
一、问题的提出
二、长租公寓“租金贷”模式的金融构造分析
（一）长租公寓“租金贷”的金融属性
（二）长租公寓“租金贷”模式的金融风险
三、“租金贷”中第三方金融机构的责任承担之探究
（一）第三方金融机构承担责任的法理基础
（二）第三方金融机构责任承担主体的扩张
四、长租公寓“租金贷”业务规制路径的完善
（一）长租公寓“租金贷”合同条款的备案
（二）长租公寓“租金贷”诉讼程序的优化
五、结语
一、问题的提出
习近平总书记在党的十九大报告中提出：“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2020年中央经济工作会议再次提出：“要重视租赁，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。”2021年政府工作报告中也要求“要规范发展长租房市场”。国家在发展长租公寓的过程中，不仅要支持专业化、机构化的房屋租赁企业的发展，而且还需要保护租赁市场的相关主体的合法利益。
自十九大报告确立中国发展租金市场之后，地方政府和一些金融机构纷纷推出支持长租市场发展的政策和措施。房地产中介公司也纷纷转型从事长租公寓管理工作，以“租金贷”为主导的长租公寓发展模式最为典型。在租金贷业务中，实际上形成了一个集“承租人、出租人、长租公寓管理人、第三方金融机构四方主体”和“租赁关系+借贷关系”双层结构这么一个相对复杂、多元的法律关系。实际操作中，长租公寓管理人（运营商）通过“租金贷”获得预付资金，一旦发生资金链断裂破产，出租人（业主）无法继续获得租金收入，就会赶走承租人（租客），而承租人（租客）一边需继续每月还贷却面临无房可住的窘境。无疑，“租金贷”使出租人和承租人两边蒙受损失，而维权又极为困难。
自2020年以来，多家长租房企业出现资金断裂、卷款跑路的恶性事件，暴露了中国长租市场的野蛮发展的矛盾与困境。为此，国家部委和各地均出台了不同的规范性文件。2021年2月，上海出台《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，就明确提出要“加强住房租赁交易资金的监管”。2021年4月26日，国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，也明确要求要“开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款”。
国家和各地出台各种规范性文件，旨在加强监管，使得长租市场得以平稳、健康的发展。然而，笔者认为上述举措固然重要，但当长租公寓管理人因“租金贷”出现爆雷，实际承租人的合法利益无法得到保障。那么，作为资金提供方的第三方金融机构，尤其是一些疏于风控的非银行类消费金融机构，如小额信贷机构、消费金融公司等，是否需要为此承担一定的责任？有鉴于此，本文将先对长租公寓“租金贷”模式的金融构造进行分析，进而就“租金贷”中部分第三方金融机构应否担责这一核心内容展开详细的论述，最后为长租公寓“租金贷”业务规制路径的完善建真言、献良策。
二、长租公寓“租金贷”模式的金融构造分析
长租公寓管理人所主导的“租金贷”模式，具有明显的金融属性。它通过期限错配、杠杆放大的方式，推动了长租公寓管理规模的不断扩张，最为典型的模式诸如蛋壳、青客等。长租公寓所主导的租金贷模式，由于金融机构的参与，风险被不断的放大。
长租公寓所主导的“租金贷”发展模式，其外在的形式上融入了第三方金融机构的合作，实质上是借助承租人的消费信用开展的企业融资活动，实现期限错配，带有强烈的金融属性。
“租金贷”模式的出现，有效地契合了长租公寓发展的内在需要。“租金贷”的本质是金融信用贷款，基本的操作模式是长租公寓管理人先是与房屋所有权人（出租人）签署《房屋委托管理合同》或者《房屋托管合同》，一般合同期限都设定得较长，然后由长租公寓管理人对房屋进行装修和改造，再转租给其他承租人。在与实际承租人签订租赁合同时，长租公寓管理人通常以租金优惠为诱饵，劝诱实际承租人签订“租金贷”条款，误导实际承租人将消费贷款作为租金支付的方式（其法律关系参见下图）。
在传统的租赁业务中，并没有金融机构参与，房屋所有权人将房屋出租给承租人，实收取租金的目的。传统的租赁市场中所形成的租赁法律关系比较清晰，承租人与出租人一一匹配，不会放大租金的杠杆，对于市场而言并无实质的金融风险。然而，长租公寓管理人所主导的“租金贷”模式，改变了传统租赁的交易方式，长租公寓“租金贷”融资模式引入了金融机构。法律架构是：长租公寓管理人作为房屋的第一承租人，在获得房屋所有权人同意转租后，长租公寓管理人与实际承租人签订转租合同。这一交易模式的核心就是在实际承租人与长租公寓管理人之间关于租金支付上所创设的“租金贷”模式，即长租公寓管理人通过实际承租人透支信用的方式，把原本是实际承租人与自己（第一承租人）之间的租赁关系，异化成实际承租人与金融公司之间的信贷关系。
所谓“租金贷”，是指以房屋租赁关系中承租人向出租人支付的租金为贷款标的的一种信用消费贷款产品。具言之，承租人向金融机构申请信用贷款并一次性获得长期租金后，一次性支付给出租人从而获得长期租赁保障，承租人向商业银行等金融机构按月还款，从而减轻还款压力。
尽管实际承租人通过“租金贷”的方式一次性向长租公寓管理人支付租金，但是长租公寓管理人并没有一次性将租金支付给房屋所有权人，而是通过短周期分阶段的支付。“租金贷”融资模式实现了资金期限错配。租金贷本质上是实际承租人向第三方金融机构申请的消费贷，而后通过分期付款的方式偿还该贷款。在实际承租人向金融机构申请贷款后，金融机构是将该贷款一次性的支付给房屋管理人，该周期设定较长，一般是12个月。房屋管理人一次性获得该贷款后，并没有一次性的全部支付给房屋所有权人（出租人），而是短周期分阶段的支付，一般是3个月的资金。实际承租人一次性支付给房屋管理人的长周期的租金（12个月）与房屋管理人支付给房屋所有权人的短周期租金（3个月），在时间上实现了资金的期限错配。资金错配的结果，在长租公寓管理人处出现了巨大的资金沉淀，为其撬动资金杠杆提供了机会和可能。在上述长周期的租金（12个月）与短周期的租金（3个月）之间的期限错配中，就实现了4:1的杠杆，所以，长租公寓“租金贷”带有明显的金融属性。
具体而言，长租公寓管理人在支付给房屋所有权人3个月的租金后，将剩余的9个月的租金用于扩大生产经营规模，从而实现业务的快速扩大。长租公寓管理人可以通过此种模式，不断的扩租房屋实现资金的正向流动，但是若扩租的房屋出现大规模的空置，则会出现长租公寓管理人无法向房屋所有权人及时支付租金的困境，从而导致资金链断裂，出现新的融资风险。在政策激励下，企业短期内集中涌入住房租赁市场，需谨防租赁市场泡沫的出现。
总之，“租金贷”融资在外观形式上实现了资金杠杆放大、生产经营规模扩充，业务快速增长的目的。但究其实质，该加杠杆之举并非以长租公寓实际承租人自身实力或本身信用为基础，“租金贷”融资模式则是一种风险的转移的手段，当出现融资风险时，即长租公寓管理人将风险从自身剥离，分散到房屋所有权人和实际承租人身上而已。
作为金融创新产品的租金贷问世之初，着实为那些离开学校、刚走上社会的年轻人租房提供了一条便捷、有效的途径而备受青睐。以下简要分析其具有的三个优点。一则，当这些年轻人毕业后入职需要承租房屋的时候，作为借款人可以先向贷款人的金融机构一次性“借足”一年租金的总额交给出租人，之后按月向贷款人还贷，并支付相应的利息，这样就可以大大释放年轻人的资金压力；二则，相较于出租人按月或按季度从承租人那边收取房租的常规方式而言，采用租金贷的方式能提前收到一年的房租，可以大大提升了出租人的资金周转率和资金运行效率；三则，金融机构也可以通过贷款服务获得应有的利息收入。因此，租金贷业务一下子满足了上述三方的各自需求，可谓一举三得。
虽然长租公寓管理人主导的“租金贷”发展模式改变了传统的租赁方式。但该模式从出租人、承租人和长租公寓管理人三方各自的需求来分析，仍具有其存在的合理性。首先，从供给端来看，长租公寓的供给主体需要专业机构来承担，普通的房屋所有权人无法完成长租公寓的发展和管理的工作，特别是规模化的公寓管理。其次，从需求端来看，长租公寓的实际承租人应该具备一定的支付能力，且有稳定长期居住的需求。最后，从租金的匹配来看，长租公寓管理人有进行融资的内在需求，以达到快速推动企业规模发展的目的。传统的房地产企业，通过自有资金、银行贷款、企业债的形式完成长租公寓的融资需求，但是收益率无法覆盖高昂的融资成本。长租公寓管理人引入“租金贷”的模式之后，改变了传统企业的融资模式，通过实际承租人的信用贷款，获得大量的低成本的资金，并且形成大量的资金沉淀，进一步推动了企业的规模发展。
可是，由于长租公寓管理人特别偏重于提前收取租金所带来的聚积资金，便积极鼓励承租人办理贷款，将租金贷变成了自己获利的一种手段。伴随长租公寓所主导的“租金贷”模式变化逐渐催生了一个新的市场风险。一方面，长租公寓管理人高价拿房，无形中提高了出租人的心理预期，而另一方面，自身运营能力又无法及时消化迅速增加的房源，导致空置率居高不下。因此，当长租公寓管理人所主导的“租金贷”长租公寓市场进入快速的发展时期，风险“眼”已经显现，当市场环境恶化，特别是遇到突发新冠疫情的情况之下，长租公寓管理人大量的房屋空置引发资金链断裂，债务巨增，风险越来越大。
长租公寓管理人所主导的“租金贷”还诱发了违约风险。长租公寓管理企业在资金链断裂之后，将导致房屋出租人、承租人以及第三方金融机构等多主体产生违约风险。长租公寓管理人无法按照合同的约定向房屋的所有权人（出租人）支付房租，造成合同违约。长租公寓管理人对与房屋所有权人的违约，诱发了“租金贷”业务的一系列风险。首先，长租公寓管理人在原租赁合同中违约，房屋所有权人就可以解除合同，要求承租人搬离房屋。其次，由于房屋承租人已经通过“租金贷”的方式一次性支付给长租公寓管理人，如果租赁合同被解除后将无法继续承租该房屋，然而其已经通过“租金贷”的方式一次性支付了租金，同样也面临着合同被解除的情况。最后，若承租人合同被解除后，势必面临新的租房问题，在此情况下极易造成对第三方金融机构的违约。概言之，长租公寓管理人所主导的“租金贷”极其脆弱的资金链，导致其合同履行风险极大。
长租公寓管理人所构造的“租金贷”还诱发了流动性风险。长租公寓管理人通过资金池、期限错配以及杠杆撬动等方式，对资金的流动性产生影响。首先，长租公寓管理人借助实际承租人个人信用，由实际承租人向第三方金融机构申请一年期的租金贷款，并一次性支付给长租公寓管理人。长租公寓管理人再通过长周期、短周期的租金的支付，即资金的长短期限错配方式形成了大量资金池。其次，所形成资金池中的这些资金几乎不受任何监管，长租公寓管理人不仅可以用于企业的对外扩张，也可以用于其他领域的投资，甚至管理层的肆意挥霍。最后，长租公寓管理人实现了杠杆的金融撬动。长租公寓管理人长短周期所支付的资金不同，形成了天然的金融杠杆。
总之，金融的核心是跨时间、跨空间的价值交换，所有涉及价值或者收入在不同时间、不同空间之间进行配置的交易都是金融交易。长租公寓租赁人通过受托管理房屋、引入第三方金融机构提供贷款、收长付短等方式，实现了房屋租金在不同时间和不同空间的转换，达到了通过承租人的信用达到自己融资的目的，但同样也面临着诸多风险。
三、“租金贷”中第三方金融机构的责任承担之探究
长租公寓管理人所主导的“租金贷”发展模式，当资金链断裂之后，实际承租人的损失无法由长租公寓管理人承担。相反，实际承租人因与第三方金融机构订立了融资借贷合同，第三方金融机构有无必要为实际承租人的损失承担责任？为此，有必要展开一定的研讨。
实际承租人在长租公寓管理人的指导下，通过自身的信用向第三方金融机构申请贷款。第三方金融机构与长租公寓管理人之间的合作，完成了实际承租人的借贷业务。
第三方金融机构在租金贷业务中对实际承租人的损失存在一定的过错，是其承担责任的基础。与传统的借贷业务不同，“租金贷”业务中的借贷是和实际承租人的租房业务紧密结合的，可以说是长租公寓管理人与第三方金融机构共同完成了该业务。而第三方金融机构是否承担责任，需从主观和客观两个方面进行考察。
从主观上看，第三方金融机构明知实际承租人的借款是用于支付长租公寓管理人的房租，并且也明知在该业务中长租公寓管理人存在期限错配、金融杠杆等行为。从客观上分析，第三方金融机构确实与长租公寓管理人就“租金贷”业务进行了密切合作，并且通过金融杠杆推动了长租公寓的规模发展。部分第三方金融机构，尤其是一些非银行类的小额信贷机构、消费金融机构等，违反国家规定的贷款操作程序，有疏于对实际承租人贷款目的进行严格审查的情况发生，或者对于实际承租人的贷款资质仅做形式上的审核的情况出现。
详言之，长租公寓管理人和金融机构之间本来就存在委托融资这种特殊的关系，加上部分长租公寓管理人还为“租金贷”消费融资提供了担保等增信措施，据此，有些金融机构在业务流程上容易出现贷款用途审查不严、不采用委托支付方式等一些本可避免的漏洞。由此可见，这些金融机构对于出借行为造成实际承租人不利后果是有一定的过错的。那么，当这些金融机构与长租公寓管理人的共同行为造成了实际承租人损失的，可让该金融机构承担相应的民事责任。这是其一。
长租公寓管理人所涉及的“租金贷”模式，利用了实际承租人贷款所支付的长周期房租与其支付给房屋所有权人的短周期租金之间的期间错配，完成了金融杠杆的撬动。从行为的结果分析，部分金融机构对于这种期限错配的金融行为有明确的认知，却没有对于这笔长短期限错配方式形成的资金设置专门账户实行严格监管，而是放任长租公寓管理人随意的使用。当长租公寓管理人的资金链断裂之前，部分金融机构对于其租金使用情况也没有及时发出预警，从而进一步扩大了实际承租人与房屋所有权人的损失。对于“租金贷”的资金链断裂造成实际承租人损失，让部分金融机构承担一定的责任也并不为过。这是其二。
此外，从业务开发的角度分析，个别金融机构对于长租公寓管理人所主导的“租金贷”业务本身的风险是有一定的认知，并且对其背后隐含的各种风险也有相当的了解和掌握，所以，当“租金贷”的爆雷造成实际承租人损失时，个别金融机构对实际承租人的损失部分负有一定程度的填补义务。
那么，损失填补责任究竟如何确定。笔者认为，不论是在合同中对违约金的数额有所约定，还是在诉讼中予以主张，都应该以承租人所遭受到的实际损失为标准予以计算。例如，在东营星凯置业有限公司与陈小青、赵云玲房屋租赁合同纠纷中，对于违约金条款的约定是：“如逾期，每天按应交款额的0.5%支付违约金”。对此，违约方根据《民法典》第585条的规定，提出违约金过高的抗辩。在该案中，法院认为，“东营星凯置业有限公司未能举证证明因陈小青、赵云玲拖欠租金而产生的实际损失，故对陈小青、赵云玲的违约金过高的抗辩予以支持。”总之，违约金的计算应以造成损失为参照标准，实务之中多以银行同期利息作为参照并适当上浮，当然，不同法院的裁判尺度也会有所不同。
综上，我国个别金融机构作为“租金贷”产品的提供者，向承租人提供了资金，对长租公寓的野蛮生长有一定的助推责任，让其在过错责任范围内承担一定的责任并无不妥。一部分金融机构通过给承租人提供资金赚取了“贷款利息”，但却未能充分保护作为金融消费者——承租人的合法权益。如果这些金融机构的操作程序符合规范化、标准化要求，能够主动对承租人进行必要的告知和披露，那么承租人在不知情的情况下“被贷款了”的概率就可以减低，受害事件势必相应减少。
此外，虽然“租金贷”产品的担保物是承租人的个人信用，但贷款资金是流向长租公寓管理人的，由此可见，金融机构与长租公寓管理人之间必然有一定的合作关系。如果金融机构在选择合作的长租公寓管理人时，能够对其资质进行全面评估，对租金贷的业务风险采取必要的风控措施，不仅审核承租人的贷款资质，而且对长租公寓管理人获得租赁权、投资装修、对外出租等一整套经营流程的业务风险进行必要的风险监控，那么长租公寓爆雷事件就会得到一定的控制，不至于成为当下的舆论漩涡。
总之，“租金贷”中的责任主体不仅是长租公寓管理人，而且还可以适度扩展到第三方金融机构，尤其是那些疏于风控的小额信贷机构、消费金融公司等。当部分金融机构因没有按照规范的操作程序办理而对实际承租人造成的损失具有一定的过错，应该与长租公寓管理人共同为实际承租人的损失承担一定的填补责任。
长租公寓管理人与第三方金融机构所主导的“租金贷”造成了实际承租人的损失，实际承租人需要通过诉讼的方式维护自身的合法权利。在传统的诉讼思路中，实际承租人都是依照合同的相关约定，由承租人起诉长租公寓管理人承担责任。但由于长租公寓管理人资金链断裂之后，并无法有效的赔偿实际承租人的损失。为此，笔者认为，可以将责任承担的主体适度的予以扩张，要求提供贷款的金融机构承担赔偿责任。
金融机构提供“租金贷”服务需要金融特许经营。在司法实践中，一般情况下超越经营范围签订的合同不认定其为无效合同。而“住房租赁”并不属于国家特许经营的事项，即便长租公寓管理企业的经营范围里无“住房租赁”这一项，也并不必然导致其与实际承租人签订的房屋租赁合同无效。
然而，使用“租金贷”支付房租条款的租房租赁合同，则有可能会因为“租金贷”的条款导致合同效力受到影响。金融机构提供“租金贷”融资业务，属于金融特许经营范围，需要特殊的金融许可，否则将对合同的效力产生影响。据此，如果与长租公寓管理人合作的部分金融机构缺少相应的金融许可证，则可能导致融资条款无效。经营“租金贷”的金融机构必须具备的金融许可证中至少应包括发放金融消费贷款这一项内容。如果房屋租赁合同中包含“租金贷”条款内容的，而“租金贷”内容又为该租赁合同的付款条款，显然其属于核心条款。那么，如果“租金贷”条款无效，则相应的租赁合同也可以认定其为无效。
金融机构提供“租金贷”服务可能违反了国家对于金融管理的强制性规定。在2018年4月银监会出台了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称《资管新规》）。该《资管新规》发布之前，滚动发行(或滚动发售)就见诸各金融监管规章，通常与集合运作、期限错配、分离定价等一起共同作为监管部门所禁止的“资金池”的特征”。
在“租金贷”业务中，长租公寓管理人将不同承租人所支付的长周期的资金集合在一起进行经营，无法在技术上实现“一一对应”的单一操作，形成实质上的“资金池”。脱离金融监管的长租公寓管理人，其可能带来更大的风险，而金融机构的租金贷服务是这一资金池形成的最大推手。实际承租人提供“租金贷”的金融机构放款期限与长租公寓管理人向房屋所有权人（出租人）支付租金的周期不相匹配，实现不同的期限错配。放款周期会涉及到实际承租人的根本利益，如果实际承租人的“租金贷”的放款周期与房屋所有权人的收款周期相一致，即使房屋所有权人没有收到房款，向承租人提出收房的要求，承租人也可以通过提出停止发放贷款从而保护自己的权益。然而，“租金贷”的放款周期与房屋所有权人的收款周期不一致的合同，使长租公寓租赁企业变相实现了设立资金池的目的，将使实际承租人的风险提高，从根本上导致承租人利益受损，对承租人来说是显失公平的条款，可以要求撤销，而这一条款属于合同的核心条款，该条款的可撤销，可导致整个合同的撤销。
综上所述，为实际承租人提供“租金贷”服务的部分金融机构不仅违反了国家强制性监管规定，而且在主观上也没有尽到金融机构应有的审慎经营的义务，在一定程度上又放任“租金贷”对实际承租人损害结果的发生，据此，笔者认为是可以要求其在过错范围内承担相应的赔偿责任。
四、长租公寓“租金贷”业务规制路径的完善
长租公寓管理人因“租金贷”资金断裂，而损害房屋所有权人与实际承租人的合法利益。从目前的司法实践看，尽管房屋所有权人与实际承租人可以通过诉讼的方式，取得胜诉的判决。但由于长租公寓管理人资金链断裂，失去了偿付的能力。因此，需要对现有的路径进行优化，以更好的保护实际承租人的利益。
长租公寓“租金贷”模式中有诸多的合同，包括房屋所有权人与长租公寓管理人之间签订的合同、长租公寓管理人与实际承租人之间签订的租赁合同、实际承租人与第三方金融机构之间签订的借贷合同。尽管这些合同条款在形式上都是相关主体意思自治表示一致的结果，但是国家应该强制进行登记备案，以有效的监管长租公寓业务的开展。
长租公寓合同条款的备案将有效的均衡相关主体的利益。备案登记制度是行政管理手段，但在私法上也有强烈的意义。早在1994年颁布的《城市房地产管理法》中就规定房屋租赁合同的租赁期限、权利义务等重要条款需要进行登记备案。2010年颁布的《商品房屋租赁管理办法》再次重申了登记备案的重要性。尽管目前已经明确，登记备案制度对于租赁合同的效力不会造成影响，但登记备案制度可以有效的均衡相关民事主体的利益关系。
一般来说，涉外或涉及重大民生、国防、政治、经济等合同需要备案登记，例如，技术进出口合同、进口药品购货合同、中外合作勘查矿工资源合同、中外合作开采矿产资源合同、武器装备研制合同等等，这些属于国家重点管控的范围，通常涉及公共利益，带有强烈的行政管制色彩，因此必须备案登记。
在长租公寓领域，由于涉及房屋所有权人、长租公寓管理人、实际承租人以及第三方金融机构等多个主体，这不仅仅是一种简单的私益领域，而是关乎不特定多数人的合法权益，当“租金贷”爆雷之后会给社会造成不稳定因素，因此具有一定的公共利益，有必要进行备案登记。此外，长租公寓合同条款的备案不仅在一定程度上威慑了长租公寓管理人关于合同条款的制定，而且还将更进一步的规范长租公寓的发展。登记备案制度是国家对长租公寓领域的监管，防止了不诚信行为的发生，也更加有利于保护承租人的合法利益。长租公寓合同条款经备案后，社会不特定的公众将对该条款形成有效的监督，从而更好的解决民事纠纷。概言之，登记备案制度作为一种行政管理手段介入的监管，目的在于保障交易的安全，维护相关主体的合法利益。
长租公寓合同条款的备案不影响合同的效力。长租公寓合同条款的备案，作为国家对该行业和领域监管的有效手段，并不会影响合同的效力。2009年9月1日最高人民法院实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》就明确规定，不以租赁合同未履行备案手续为由，将该类租赁合同定性为无效合同。笔者认为，房屋租赁合同备案是否应作为合同生效的条件，应当根据合同法的规定，结合登记备案制度的性质和我国合同法律制度对于合同无效的发展趋势等因素进行综合分析。但是，长租公寓管理人与实际承租人所签订的房屋租赁合同，在一定程度上已经超越了私法范畴，需要公权力部门予以规范和监管的控制。具体而言，就是公权力部门对合同的订立、履行、验收、效果全程备案，实现对合同效力的控制，杜绝合同“缺口”。合同效力控制的备案登记管理，也会保障社会的秩序的稳定。长租公寓管理人因资金链断裂之后，所造成的社会危害和影响就是最为有力的例证。
长租公寓涉及“租金贷”合同条款应该强制备案。实际承租人通过长租公寓管理人的引导，与第三方金融机构签订租金贷合同。租金贷合同所蕴含着长租金与短租金的期限错配，在一定程度上造成了房屋所有权人与实际承租人之间的紧张关系。“租金贷”合同在一定程度上属于金融条款，应该由相关监管部门进行监管。带有“租金贷”条款的租赁合同应该进行备案，房屋管理部门可以对房源的合法性、真实性、安全性把关，且对租赁市场上的使用“租金贷”的租赁行为的真实数据进行有效的掌握。
反之，如果包含“租金贷”条款的租赁合同未能有效备案，则可能使“租金贷”的行为继续游离于监管之外，导致“租金贷”积累的风险继续扩大，最终可能导致社会公共秩序遭到破坏。据此，笔者认为对于包含“租金贷”条款的住房租赁合同，若不进行备案则应视为违反法律的强制性规定，认定合同无效。“租金贷”合同的备案作为监管部门管理的手段，可以有效的规范租金贷合同的发展。在房屋买卖合同中，“出于市场监管需要而创设的预售合同登记备案，衍生出保障购房人将来取得房屋所有权的债权实现功能，这一点是当时的不动产登记制度所缺乏的”， “租金贷”涉及金融监管秩序，因此“租金贷”合同应该率先积极借鉴房屋买卖合同中预售合同登记备案制度，对此类合同条款予以备案，实现政府对行业的有效监管，保障债权的稳定性。
总之，长租公寓合同的备案登记制度不仅能够有效的实现国家对该行业的有效监管，而且还能够平衡各方的利益。长租公寓合同的登记备案制度，在一定程度上保护了实际承租人、房屋所有权人等弱势群体的合法利益。长租公寓涉及不特定公众的民生利益，备案登记制度的有利于与维护长租公寓市场的私法秩序。
实际承租人因长租公寓管理人的资金链断裂，而导致其合法的权益受到损害。在此情况下，实际承租人可以通过诉讼或者仲裁的方式依法保护自身的合法权益。但从目前长租公寓爆雷的情况看，如友客、自如、青客、小鹰找房等，受到损害的实际承租人众多。
实际承租人的单一诉讼或者仲裁，并不有利于合法权益的有效保护。实际承租人为了保护自己的合法权益不受侵害而提起的私益诉讼或者仲裁，乃是维权的一种方式。但是，面对案情基本一致的实际承租人，无论是对长租公寓管理人还是金融机构来说，其都属于弱势地位。在长租公寓管理人主导的“租金贷”合同所引发的纠纷推行集体诉讼，不仅可以有效维护实际承租人的合法利益，而且通过消费者集体诉讼把成千上万人的权利主张合并在一个诉讼中，一起进行审理，显而易见节约了有限的司法资源。同时，也避免了审判结果的相互冲突，而判决的冲突会影响司法公信力。此外，租金贷引发的合同纠纷多为人数众多的涉众案件中，实际承租人多有搭便车的心理，无法有效的维护自身的合法权益，集体诉讼可以有效的解决这一问题。
此外，单一的实际承租人所提起的诉讼或者仲裁也存在较多的限制。例如，在举证能力上，在证明长租公寓租赁企业在支付房租周期与放款周期不一致的这一问题上，就明显存在举证难的问题。最后，众多单一的实际承租人所提起的诉讼将增多审判机构的工作量。由于此类案件的案情简单且高度雷同，若每一个案件都要经过立案、开庭、审判等阶段，这无疑将加重法院的工作量。但是，这种工作量的增加并没有实际的意义，并不符合司法诉讼效率的目的。因此，众多实际承租人所提起的单一诉讼或者仲裁，并不有利于保护其合法利益。
长租公寓“租金贷”所引发的诉讼可以推行公益诉讼。由相关机构代表实际承租人提起公益诉讼，可以较好地维护实际承租人的知情权、公平交易权。长租公寓的实际承租人往往人数众多，一旦发生爆雷事件，将影响成百上千的实际承租人。那么，通过公益诉讼的形式，则可提前约束不规范的“租金贷”使用行为，使其回到规范的轨道内运行。
另外，实际承租人一般不太容易了解到自己的权益受损，再加上单个案例金额较小，很多实际承租人不愿意提起私益诉讼，故改为由公益组织提起公益诉讼更加适宜。从制度设计上看，“租金贷”所引发的公益诉讼的主体应该是代表实际承租人权益的实际承租人权益保护组织和检察机关。检察机关可以代表实际承租人提起的公益诉讼也叫民事公诉，不同之处在于，检察机关提起民事公诉的前提是，已经要求实际承租人权益保护组织提起诉讼。总之，公益诉讼介入长租公寓“租金贷”的纠纷之后，将有效的保护实际承租人的合法权益。
长租公寓“租金贷”中的代表人诉讼制度可以有效的耦合公益诉讼。“我国公益诉讼代表人是通过法定诉讼担当获得诉讼代表权。”在“租金贷”领域推行代表人诉讼，主要从代表人资格的确定方面入手，具体可以借鉴证券诉讼领域的经验，实际承租人可以通过在线登记的方式加入诉讼，通过投票的方式产生代表人并明确代表人的诉讼权限。代表人诉讼主要可以从以下两个方面进行，一方面，欺骗实际承租人让其签订“租金贷”合同之行为，长租公寓租赁企业未尽到合理的提示义务和注意义务，金融机构未尽到合理的贷款审核义务。另一方面，长租公寓管理人违反法律规定，未进行合同的备案和网签，损害了实际承租人权益。具体的实际承租人的损失计算方式，可以参考私益诉讼的计算。
总之，长租公寓“租金贷”合同所引发的纠纷，在诉讼程序上进行合理的优化，不仅可以有效的降低因众多单一主体提起诉讼而引发的诉累，而且还可以有效的节约司法资源，提高诉讼效率。此外，在长租公寓“租金贷”领域所推行的公益诉讼以及代表人诉讼制度，将有效的维护实际承租人的合法权益，进一步的降低社会风险。
五、结语
长租公寓作为新的业态，无疑为房屋租赁市场带来了新鲜的血液。长租公寓管理人所主导的“租金贷”业务就是租金变贷款，实际承租人的信用作为租金，利用杠杆持续的做大规模。对于长租公寓管理人而言，租金贷在一定期间内提供了源源不断的租金需求，规模不断增大。当市场行情下行时，资本无法持续的为这种超常规的扩张提供支撑时，风险也随之暴露无遗。长租公寓如今陷入的尴尬局面，不仅证明了以“租金贷”为主导模式的危险，而且也证明了这种模式借助实体带动金融的资本模式的脆弱，在资本的浪潮中的迷失。笔者认为，一些“租金贷”爆雷事件造成不确定多数的出租人和承租人的损失，引发社会的普遍关注。如何对他们进行有效的救济成为当下一个棘手的问题。通过以上多个角度论证，笔者认为，在承租人、出租人、长租公寓管理人、第三方金融机构四方主体中，一旦管理人出现资金链断裂或者跑路时，让有过错归责的个别非银行类金融机构对承租人、出租人的实际损失进行适度的填补，这一救济措施有相当的合理性，也有其实现的可行性。
中央已经多次重申“房住不炒”的市场定位，并且拒绝房屋的投资炒作。鉴于租金贷属于“消费贷”范畴，存在套现的可能，故监管部门应加强管制，对贷款资格设置门槛并进行审核，坚决惩处挪用等行为；要严格管制与住房租赁业务相关的贷款，建立“防火墙”，堵塞金融资本变相转移漏洞，防止租赁市场变成楼市加杠杆通道；要防范价格快速上涨、杠杆快速增加、泡沫快速积聚等问题在住房租赁市场上重演。
据上，笔者主张，规范长租市场的发展，就是要限制资本杠杆在租赁市场中的运用。具言之，一方面，政府要建立市场规则，完善住房租赁市场体系；另一方面，政府应该创新长租公寓发展模式，如引入房企自持的模式，打通资本、房屋以及租赁的节点，盘活房产资源，解决长租公寓市场的痛点和短板，使得长租公寓最终实现良性发展。
*为方便网络发布，已删除脚注
本文发表于《上海金融》2021年第8期
沪公网安备31010402009993号
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